中介“设局”引诱卖家入彀,五个判决拷问司法

编者按:一桩巧取豪夺坑害烈属、军队转业团职老干部,让军人们心底淌血,历经“两案五审”波折的贱卖房屋案。

 

上世纪六十年代毕业于国内著名工科大学后参军,39岁时飞行员丈夫因抢救伤员牺牲,之后独立拉扯孩子长大,并以军队副团级别转业至地方企业工作,直至退休的烈士遗孀,今年已是75岁老人的廖路安女士,为了改变每天徒步7层楼上下为电梯房直行到家,她将自己一生中最大财产,一套位于广州市越秀区的三居室房委托中介卖出。谁料命运多舛,她遭遇到群狼捕食般精心算计下的多人“分工合作”,这套本应卖四百余万元的旧房,竟被活生生啃去一百多万元后遭强行易手。

买卖快是因了诉讼的助力,廖女士以被告、上诉人的身份历经房屋买卖争议的一、二审,以及作为审判监督程序的再审;其间,又交织了她以原告和上诉人身份经历的居间合同纠纷案一、二审。“两案五审”让满头白发且身体不好的廖女士心底隐隐作痛。尽管如此,她骨子里源自她本人的军旅生涯底色,她的坚强与毅力,依然支撑着她誓要将维权进行到底! 

黑中介“共赢”系列“作法”,多项“签约”一日内完成

邓×志,一人有两个“共赢”系列公司。其一曰“广州市共赢房地产信息咨询有限公司(以下简称“共赢咨询公司”)”,其二曰“广州市共赢地产服务有限公司(以下简称“共赢地产公司”)”。其实,二者皆非真实存在!

2017年2月,邓×志不知从何处得知廖女士意欲卖房,他带着自称某企业员工,实际为某机关副处长的潘×前来看房。

2月15日这一天非常关键,中介方得意于干成了很多事情。

首先邓×志将廖女士带至自称的“经营场所”,出具了事先打好,以廖为委托人的《独家代理委托书》,廖女士以委托人身份签了字;委托书的独家代理方为“共赢地产公司”,上面还加盖了所谓的该公司“合同专用章”。

 该《独家代理委托书》约定售价305万元,但在其“备注”栏中,又规定了如实际售价高出305万元,高出部分将在卖主和共赢地产公司间按50%的比例进行分配。

签完《独家代理委托书》后,邓×志随即将廖女士带至其“经营场所”隔壁的“广州市利得行房地产中介有限公司(以下简称“利得行公司”)”,在这里,廖女士以卖方身份见到了买方潘×,并与其签订了《房屋买卖合约》。该合约的经纪方署名栏,盖有利得行公司的合同章。

买方潘×随即向廖女士支付了合同价的3%款作为“订金”。需要指出的是,“共赢地产公司”也是在2月15日当天,与“利得行公司”签署了有关该交易的《合作协议》。该协议指明“共赢地产公司”拥有交易房屋的“独家代理权”,利得行公司“提供客户洽谈促成签约”;协议显示房屋成交价325万元。利得行公司亦可获取5万元“中介服务费”。

对接前面邓与廖之间签署的《独家代理委托书》,这意味着如顺利成交,邓×志可获得总利益为:(325万元-305万元)× 50% =10万元。邓从廖女士处得到的差价提成10万元,是“利得行公司”获取中介费收益的2倍。

还是在2月15日当天,邓×志从廖女士手里要走了“前期中介费”2万元。

还需指出,买方潘×签约时名下已有两套房产,按照广州市相关房地产交易规定,潘×签约时不具有购房资格。

3月3日,利得行公司在广州市存量房网上交易系统上办理了《存量房买卖合同》(潘×此时仍未有资格购房),但系统中显示的联系电话却非廖女士,而是中介方邓×志、买方潘×;廖女士对“利得行公司”这一操作全程不知情,直到她发现并于4月10日至5月间,三次向广州市房屋交易监管中心书面反映,利得行公司才在5月15日撤下了网签合同。  

“共赢”系列假身份穿帮,交易价格欺诈现原形

廖女士房屋的定价是一个合谋欺诈。由于朋友的提醒,廖女士在“签约”后不久发现,房子的325万元定价远低于当时的市场行情四百余万元,其价格竟然被缩水了一百多万元。 

(图为:2018年8月,廖路安委托深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《致估价委托人函》)

根据以上第三方所作的评估,该房产在2017年2月15日的市场价值为4,312,800元。

廖女士发现遭价格欺诈并瞒着她单方网签合同备案后,即刻要求中介撤销网签合同备案,结果遭中介方拒绝。4月10日开始,廖女士正式向广州市房屋交易监管中心书面投诉中介违规违法并申明“房子不卖了!”,广州市房屋交易监管中心经查确认系事实,遂责令“利得行公司”撤下违规且不合程序的单方网签合同。

廖女士意识到情况不对,随即查询工商档案,发现邓×志“共赢”系列的两家公司均为子虚乌有,公章也是假的。她将这一发现向房产交易监管部门和工商市场管理部门投诉;7月25日,广州市越秀区市场和质量监督管理局出文答复,在企业登记数据库中未查询到两家“共赢”公司,“属于无照经营的行为”,该局派人前往邓×志的“经营场所”查处时,却发现邓已逃匿。而在此之前的6月8日,广州市房屋交易监管中心在给廖女士的《复函》中就明确指出,“共赢公司并无办理房地产中介机构资质,我中心将依法查处。”

买方向法院起诉廖女士,判决偏袒罔顾相关事实

2017年4月17日,买方潘×以廖女士已签约并收取了“订金”,“见房价上涨又不卖,属于恶意违约”为由,以原告身份向广州市越秀区人民法院起诉,要求将该房产强制判售给他;4月28日,又申请法院裁定查封了该房产。

7月12日,越秀区法院一审开庭。在整个庭审过程中,审判长梁姓法官,对于被告廖女士所提交的所有相关证据,譬如证实黑中介不具有市场主体资质,其相关委托书、协议应属无效;买方潘×签约时不具有买房资格;买方潘×串通中介,在卖方不知情的情况下单方网签合同备案等等,均认定“与本案无关”,一概不予采信;对于被告廖女士已另提起民事诉讼,诉求法院裁定黑中介的“居间合同违法”,因而依据民诉法关于“本案须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的应中止审理”之规定,提出中止本案审理的合理诉请,不予支持。

11月3日(周五)上午,买家根据梁法官的安排,在判决未下达的情况下将购房余款315万元打入法院账号由法院代收。随即梁法官当日(3日)下午,电话通知廖女士于11月6日到庭“做笔录”。

梁法官无视购房合同中没有实际交付房款之特别条款,刻意在宣判前安排原告潘×将购房余款315万元打入法院账号由法院代收,并将之作为原告已付全款,可获胜诉的关键证据。

11月6日是周一,廖女士胞弟廖路实作为代理人之一到庭。在无合议庭人员,现场只有梁法官、书记员和原告方律师的情形下,廖路实被强行要求“质证”原告方提交的四份新证据,其中最重要的两份,一是11月3日原告实际汇款315万元到越秀区法院代管帐户;二是买家潘×提交的的广州市不动产登记中心10月25日开具的《购房资格证明》,证明其在10月25日向该中心查询时具备住房购买资格(注意:这一时点与潘×2月15日与廖女士签约时晚了整整八个月,不能说明其签约时无购房资格这一点)。廖路实事先完全没有准备,代理律师当时远在北京,廖路实被强行要求签了字。他从法院出来后电话北京律师时才得知以上行为违反了有关法律规定,遂即向法院递交了异议申请书。

11月8日下午,梁法官连续50余次电话廖女士,再称将于9日“做笔录”。9日,梁法官根据原告提供的多个未经合法质证程序的“证据”,强行判决支持原告潘×诉求,廖女士必须按此低价交易,向原告交出房产。

廖女士不服原审判决遂行上诉,遭到驳回。她又向广东省高院申请再审,结果再遭驳回。

2018年5月初,廖女士房产遭破门换锁,被强制执行过户。

截至目前,所谓的买方购房款315万元一直趴在一审法院的账上,廖女士拒绝前去领回。  

起诉黑中介再遇挫折,冀望再审获公道判决

由买方潘×挑起的房产纠纷诉讼,作为被告的廖女士堪称一路失利。通过诉讼以及朋友和专家的好心指点,廖女士认识到应从否定中介合法性入手。如果将邓×志所代表的“共赢”系列公司交易合法性扳倒,则房产买卖的整个交易过程即可推翻。

前述廖女士以被告人身份的房产交易纠纷刚审理不久的2017年7月,她即启动了向越秀区人民法院起诉黑中介邓×志和“利得行公司”房产中介合谋欺诈,请求判决:一、“共赢地产公司”与业主签订的《独家代理委托书》无效;二、“共赢地产公司”与利得行公司针对廖女士房产买卖所签的《合作协议》无效;三、邓×志退回廖女士前期给付的中介费2万元;四、两被告赔偿业主精神损失10万元。越秀区法院于7月27日以“居间合同纠纷”立案。

起诉一年多以后的2018年11月26日,越秀区法院一审判决廖女士败诉。廖女士不服,上诉至广州市中级人民法院。2019年9月,市中院二审判决做了部分改判:责令邓×志返还廖女士前期中介费2万元。但二审判决对廖女士上诉的两个关键所请部分,1、《独家代理委托书》无效;2、“共赢地产公司”与利得行公司为廖女士房屋买卖所签的《合作协议》无效,却未能予以支持。

廖女士随即就“居间合同纠纷”的二审判决启动了审判监督程序。她向广东省高级人民法院提出再审申请。省高院已经于2019年11月正式立案受理,截止目前,暂未见到结果。 

吃相难看交织涉罪嫌疑,耄耋老人企盼司法公正

   由黑中介邓×志设局,利得行公司找来买方潘×,先是欺负老人不懂房地产行情,合谋将当时市价已是四百余万元的房子大幅压去一百多万元,并且诱骗老人签下《独家代理委托书》和三方《房屋买卖合约》,同时还背着当事人网签《存量房买卖合同》;及至老人表示收回交易,又动用诉讼强迫别人卖房。在这一整场大戏中,只有廖女士一人是被动和无奈的,其他各色人等实在是相难看,让人看到只有动物王国才有的赤裸裸抢夺。

黑中介和合法中介事实上的串通设局,不仅为追求向善和公平的社会主义市场经济道德所不容,而且已经涉嫌犯罪。为廖女士一案提供法律援助的北京市君益诚律师事务所在向最高检察院提交的律师函中点明,“本案不是普通的民事纠纷案,而是一起典型的刑事犯罪案!”“邓×志诱骗廖女士签订无效房屋买卖中介合同,并且非法网签,已涉嫌触犯刑律,构成合谋合同诈骗罪、伪造公章罪和无照经营罪。”

2017年6月2日,北京市君益诚律师事务所杨姓律师,曾陪同廖女士到公安部门刑事报案,在随后拿到不予立案决定后,廖女士在7月20日下午向越秀区人民法院提起刑事自诉。“主管法官详细听取了老人的陈述,仔细阅读刑事自诉状和所有证据,判定这是一起刑事犯罪公诉案件,应当完全由公安局和检察院负责。”杨律师在给最高检察院提交的律师函中做出以上明确描述。

截至目前,廖女士的全部希望寄托在了向广东省高院申请的“居间合同纠纷”再审环节上。历经“两案五审”的挫败,她所受到打击是巨大的。但她依然不为之气馁,她仍然在坚持着,虽然她知道,前行依然艰难。 

我们即将迎来中国人民解放军建军93周年纪念日。廖女士怀念军旅生涯带给她的成长,她也感谢那些曾经帮助过她的各级政府退役军人事务管理局的干部,她向人们反复表示,坚信在习主席“努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义”重要指示的指引下,人民的司法机关,一定会还她以公正。

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